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| 針對新竹竹北房市的議題，學者杜聖聰在臉書發文提出分析。(照:杜聖聰臉書) |
中評社台北3月23日電／2025年新竹縣竹北市房市出現明顯降溫跡象。銘傳大學廣播電視學系主任杜聖聰今天以“竹北房市的靜默退潮：當科技新貴的座標從新竹移向鳳凰城”為題，在臉書發文分析新竹縣竹北市房市出現降溫的跡象。
他強調，竹北的退潮，是靜默的。沒有崩盤的聲響，只有成交量的消失，和一則又一則“誠售、長期派駐美國”的售屋啟事，在演算法的河流裡，無聲地漂流，等待被讀懂的人看見。
全文如下:
2025年，竹北某個社群媒體頁面上，一則貼文悄悄傳開：“屋主台積電工程師，長期派駐美國，誠售自住大樓，低於市價出售。”按讚的人不多，但轉發的人知道，那不是個案。
一則售屋啟事，在資訊流通的毛細管裡，完成了任何官方統計都難以捕捉的敘事功能：它不是新聞，卻傳遞了比新聞更真實的社會訊號。符號的意義，往往先於數字抵達。
■數字先說話
實價登錄的數據，從來不說謊。竹北市成屋均價從二○二四年每坪四十八點四六萬元，下修至二○二五年的四十七點三萬元，跌幅約二點四%。若採更寬口徑統計，跌幅達四點八%。個別案件震盪更大：“昌禾天闊”跌幅近二十%，“大河戀”跌破五字頭，某些特殊案件甚至出現兩成以上的議價空間。
然而，價格的修正只是表層文本。市場真正的深層結構變化，體現在成交量的急速萎縮：2025年竹北成屋移轉量與前一年相比，蒸發逾八成；預售屋年縮幅度逼近九成，是全台科學園區周邊跌幅最深的地區。傳播學者拉查斯斐（Paul Lazarsfeld）曾指出，輿論的形成不在於訊息的出現，而在於訊息的流動速度。量縮，正是市場“沉默螺旋”的不動產版本：當觀望者發現多數人都在等待，等待本身便成為主流行為。
市場不是死了，是凍住了。
■一張機票的重量
要理解這個現象，需要還原其傳播情境：台積電工程師外派美國的優惠方案，究竟是如何被接收、詮釋與擴散的？
本薪直接加倍，台灣分紅照領；子女幼稚園到高中學費全額補助；每年兩次台美來回機票；住宿、搬遷費用全包；在美雙重稅負由公司吸收；3年合約期滿，主管同意則綠卡申請由公司背書。這份方案的內容本身是訊息，但真正的傳播效果，在於它被詮釋的框架：這不是“出差”的框架，而是“人生重組”的框架。
框架理論（Framing Theory）告訴我們，相同的事件，以不同的框架呈現，會引發截然不同的行為反應。當工程師社群將外派從“暫時離開”框架轉換為“人生重啟”框架，定居竹北的意願就不是“延後”，而是“重新評估”。亞利桑那鳳凰城的房市，在台積電設廠後出現竹北模式翻版，當地媒體用“台積電效應”描述周邊房價上揚。昔日竹北的敘事，如今在沙漠城市複製貼上，傳播的不只是人，也是一套關於“科技城市”的集體想像。
■“賣台置美”的符號政治
“賣台置美”這個詞出現在科技業討論社群，帶著幾分調侃，卻在媒介化（mediatization）的過程中，凝結成一種文化符碼。它的傳播速度之快，恰恰說明它觸及了一個集體情緒的節點：對台灣作為“定居地”的信心，正在重新議價。
過去，竹北的房市神話建立在單一的意義系統上：竹科職缺等於購屋需求，工程師人數等於市場熱度，科技城市的身份認同等於房價的長期支撐。這個符號系統的穩定，依賴的是一個前提——科技新貴的生命重心，會長期錨定在竹北。
當外派誘因拆解了這個前提，整套意義系統便開始鬆動。外派工程師帶走的不只是一筆購屋預算，也帶走了一個家庭單位的長期生活實踐。他們是竹北的稅基、家長會成員、社區消費力，是讓城市意義系統得以持續再生產的日常行動者。當這批人的座標移往鳳凰城機場，竹北承接的不只是空屋，而是社區敘事的空洞化。
更深層的問題在於：這是結構性的流動，而非景氣循環。台積電在美國的六座晶圓廠計畫，投資規模超過一千億美元，不是試點，是戰略佈局。若技術母廠逐步讓渡製程領先優勢，工程師從“外派”演變為“長駐”，再從“長駐”演變為“移民”，竹北的需求不是延遲，而是系統性遷移。
■抗跌的三道防線，以及它們的侷限
業界對“竹北不會崩”的說法，主要仰賴三個論述資源。
第一，竹科人力擴張的議題設定（Agenda-Setting）效應仍在：聯發科竹北新辦公室計畫增聘三千人，台積電持續在台招募新進工程師。“永遠有新鮮的肝”，一位業者如此形容。第二，高薪族群持有的資訊不對稱優勢：月薪十二萬以上的工程師不急於低價出售，他們的房市判斷，帶有更長的時間視野。第三，回流敘事的支撐：多數外派仍將回台，台灣的家族連結不會在三年間切斷。
這三個論述並非無效，卻各有其傳播侷限。
新進工程師購屋決策通常落後入職五至八年，訊號雖強，時間差卻真實存在。高薪族群的抗跌，意味的是“價格黏著”的傳播效果，讓看空者的聲音在短期內被壓抑，但無法改變需求實質縮減的底層結構。至於回流敘事，其說服力取決於一個前提：台積電的戰略核心留在台灣。在地緣政治的訊息環境中，這個前提本身，已成為持續被爭議的議題框架。
核心區淨租金報酬率跌至二點一%，房貸負擔率增幅全台之冠。“以租代買”的情緒在年輕工程師群體中漫延，不再是買不起，而是不確定要不要買——這是一種集體不確定性的傳播，比“買不起”更難逆轉，因為它是意義層次的猶豫，而非能力層次的限制。
■退潮之後，城市在閱讀什麼？
麥克魯漢說過，“媒介即訊息”。竹北的房市，作為一種媒介，一直在訴說一個關於科技城市的成功敘事。那個敘事的核心訊息是：選擇竹北，就是選擇台灣半導體的未來。
當外派工程師開始在鳳凰城複製竹北的生活模式，當售屋啟事在社群媒體的演算法中靜靜累積，竹北這個媒介所承載的敘事，正在被重新編碼。“暴漲時代的結束”，多位分析師如此描述。但這個說法，低估了訊息環境變遷的深度。
結束的，不只是漲勢，而是一種城市傳播模式的有效性：以單一產業的高薪人口作為符號錨點，建構集體信仰，再以信仰吸引更多投資，以投資強化信仰。這個循環的動力，依賴人口的實體在場。當人口的座標開始鬆動，循環的能量就會衰減。
竹北的退潮，是靜默的。沒有崩盤的聲響，只有成交量的消失，和一則又一則“誠售、長期派駐美國”的售屋啟事，在演算法的河流裡，無聲地漂流，等待被讀懂的人看見。 |
